سوالات متداول

موجر بهتر است منتظر باشد تا مدت اجاره به اتمام برسد و سپس تقاضای دستور تخلیه فوری را نماید و الا باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند که موجب طولانی شدن رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آن و تخلیه ملک می‌شود.

خیر. استفاده از شیوه تخلیه فوری فقط مخصوص اجاره‌نامه‌ای است که مدت آن تمام شده باشد و اگر مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند و در سایر موارد باید تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که بیش از شش ماه به طول می‌انجامد.

اگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و از آن محل برای سکونت استفاده شده باشد، منعی در استفاده از شیوه تخلیه فوری وجود ندارد و ادعای سرقفلی منتفی است.

منعی ندارد مگر اینکه مستأجر به آن ایراد بگیرد یا مدعی عدم رابطه استیجاری شود که در این حالت موجر می‌تواند از شورا تقاضا کند که بنگاه معاملات ملکی نسخه سوم را به شورا تسلیم کند یا همان کپی را تایید کند.

بله می‌تواند اما دیگر نمی‌تواند از تشریفات تخلیه فوری بهره‌مند شود چون باید وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوت به دادرسی شوند که در این صورت ممکن است کارشناس تعیین شود که همه اینها مشمول زمان نسبتاً طولانی بیش از 6 ماه می‌شود. مگر اینکه ابتدا تقاضای دستور تخلیه شود و سپس به طور جداگانه برای مطالبه اجور معوقه و خسارات اقدام شود.

اگر موجر بابت اجاره‌بها از مستأجر طلبکار باشد آیا همزمان با تقاضای دستور تخلیه می‌تواند مطالبه اجور معوقه یا خسارت به ملک را نماید؟

اگر مدت اجاره تمام شده باشد موجر می‌تواند تقاضای دستور تخلیه کند در این صورت شورا دستور تخلیه را صادر می‌کند اما اجرای آن منوط به این است که موجر تمام وجه قرض‌الحسنه یا ودیعه را به صندوق سپرده دادگستری واریز کرده و فیش آن را به شورا تحویل بدهد که بعد از آن طریق اجرای احکام شورا دستور تخلیه اجرا می‌شود.

خیر. دستور تخلیه فوری برای زمانی است که مدت اجاره تمام شده باشد و در مورد سوال فوق باید از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که معمولاً بیش از 6 ماه به طول می‌انجامد و لذا بهتر است که مدت اجاره تمام شود و آن وقت از طریق شورا درخواست صدور دستور تخلیه فوری کنید.

بله. هیچ فرقی نمی‌کند که اجاره‌نامه دستی تنظیم شده باشد و یا در بنگاه معاملات ملکی و هیچ فرقی ندارد که دارای کد رهگیری باشد و یا نباشد. در صورتی که دارای شرایط چهارگانه مندرج در ماده دو قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد می‌توان از طریق تخلیه فوری اقدام کرد.

بله. زیرا طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 کلیه محل‌های استیجاری با هر کاربری مشمول این قانون هستند مشروط بر اینکه روابط استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نباشد و دعوا راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد.

یا توانایی برهم‌زدن دادوستد زیان‌‌آور پس از کلاهبرداری. در اصطلاح حقوقی خیار غبن یعنی، زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله که به زیان‌دیده بعد از آگاهی به غبن، حق فسخ می‌دهد.[۴][۵] هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ کند] غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. بنابراین غبن باید فاحش باشد، و این فاحش بودن به این معنی است که کاملاً از نظر عرف آشکار باشد

الف) اگر در اجاره­نامه تصریح شده باشد که محل غیرتجاری برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستأجر دریافت می­شود سرقفلی است این اجاره باطل و وجهِ پرداختی قابل استرداد خواهد بود؛ زیرا به موجب تبصره ماده 10 ق.روابط … 76 مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقرراتِ فوق در روابط استیجاری ممنوع می­باشد و طبق مقررات این قانون گرفتن سرقفلی فقط در ملک تجاری مجاز است؛ پس گرفتن سرقفلی طبق ق.روابط … 76 ممنوع است. و طبق ماده 348 ق.م بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است، باطل است؛ لذا معاملهِ سرقفلی در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد نمی­تواند صحیح تلقی شود. ب) اگر طرفین در اجاره­نامه تصریح کنند محلی که تجاری نیست برای … اجاره داده شده و مبلغ … ریال از مستأجر دریافت شد، بدون اینکه برای وجهِ پرداختی وصفِ سرقفلی برگزیده باشند؛ با توجه به اینکه وجه پرداختی واجد یکی از عناوین مندرج در ماده 4 ق.روابط … 76 تلقی می­شود، برخلاف سرقفلی، اصل بر استرداد آن در پایان مدت اجاره خواهد بود.

به دلیل اینکه ملک انتقال یافته آن هم به شکل رسمی و قانونی استرداد آن کمی مشکل به نظر می رسد . اما تحت شرایطی مثل محجوریت مادر شاید بتوان آنرا اثبات نمود که تشخیص و پذیرفتن آن بستگی به نظر مراجع ذیصلاح دارد.

شما ابتدا باید الزام به اخذ کسب جواز را از فروشنده بخواهید و اگر ممکن نبود حق فسخ ایجاد می گردد که این پروسه ممکن است بطول بیانجامد و بستگی به نظر دادگاه دارد.